新江苏·中国江苏网（记者 蒋丽）近日，南京住房和保障房产局发布关于《南京市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》，这次文件起草的背景是什么？明确了哪些方面的内容？供应对象、实施范围、申购程序都有何规定？新江苏记者日前采访相关专家和业内人士，从政策解读、楼市影响等多方面进行解读分析。

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新规明确首次购买产权份额比例

7月18日，南京住房和保障房产局发布了关于《南京市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》，《办法》中明确了共有产权住房的供应对象、面积标准、筹建方式、定价机制、产权管理等内容。根据新规，除了符合一定条件的南京户籍家庭或个人，非南京户籍家庭或个人以及各类人才均将列入共有产权房的保障范围。

记者了解到，新规中提及了共有产权住房的适用范围设定和用地问题。明确指出是主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区），也就是说，从今年开始下一阶段南京共有产权住房项目供应将在主城范围内全面铺开。

据悉，新规中还明确了购房者首次购买的产权份额比例为50%—80%，定向供应人才的项目中，人才持有的共有比例可适度降低。简单理解，购买产权份额越低则意味着购房者可以用更少的钱买到属于自己的共有产权住房。

记者还关注到，对比此前南京推出的共有产权房供应对象，原先要求35周岁提供个税或社保证明调整为30周岁以下；原先各类人才家庭和人才要求在本市无自有住房也改成了一定年限内在本市无自有住房。对此，业内人士表示，购买条件的放宽有利于降低中低收入人群购房难度，进一步解决南京城市“夹心层”群体的住房难题。

共有产权房约定购买份额，南京有先例

说起共有产权住房约定购买的产权份额比例，南京其实在去年就有试点案例。约定购买的产权份额比例后，一定程度上减少购房者的经济压力，保障了南京无房居民、新市民、青年人以及人才的住房需求。

2022年5月，南京市房产局和秦淮区政府推出首个共有产权住房试点项目——壹城观泓雅苑。对产权份额，通知明确申购人购买的产权份额统一为80%，且不得增购；另20%份额由项目开发建设单位南京壹城万基危旧房改造有限公司持有。另外，还规定了本市户籍及各类人才家庭或个人购买的共有产权住房在取得不动产权证满5年后，可申请上市转让；非本市户籍家庭或个人购买的共有产权住房在取得不动产权证满8年后，可申请上市转让。据了解，该项目先后三次开盘，每次都需要摇号。

张先生是江西人，在南京上完大学后便留在南京工作，如今是壹城观泓雅苑业主，购买的是75㎡的房源。张先生算了笔账，建筑面积75㎡的房源总价约为240万元，按照“购房人只需以八成总价购买80%产权份额”这一规定，他只需要掏190多万元便可买到位于主城的房子。张先生说道，“后期用上公积金贷款，还款压力也不大，约定购买的产权份额对于我们这类资金紧张的买房人来说还是相当友好的。”

楼市是否有变化各方观点不同

2023年的《政府工作报告》中曾提出，要加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

“作为南京首次公开的共有产权房管理办法，此举意义重大，意味着南京市住房保障体系的进一步完善，加快了新市民和青年人从‘住有所居’迈向‘住有宜居’的步伐。”南京房地产协会秘书长张辉表示，新规的出台也表明了南京共有产权房政策即将拥有常态化的管理政策。为接下来增加共有产权房供给，做规章制度规范上的准备。

值得一提的是，政策中有关共有产权房的筹建方式提到一个关键词“存量住房转用”，或预示了今后南京楼市中现有商品房转为共有产权住房的可能性？业内人士分析，此举大大降低买房人购房门槛的同时，也可能会对普通商品房的购买力造成一定的影响和冲击。“共有产权房的大量入市对商品房市场是否利大于弊今后还有待观望。”

此外，也有业内人士认为，去年爆火的“观泓雅苑”给市场带来几次不小的刺激，数据背后也看到了这个群体庞大的需求。“在如今楼市持续低迷，日渐下行的情况下，共有产权房或许不失为刺激群众购买力的一个办法。”

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